Secretos de la hipoteca: Pagar menos comisiones e intereses
Tu salario es una parte importante a la hora de determinar la cantidad de casa que te puedes permitir. Por un lado, puede querer ver cuánto podría permitirse con su salario actual. Por otro lado, puede que quieras averiguar cuántos ingresos necesitas para permitirte la casa que realmente quieres. En cualquier caso, esta guía le ayudará a determinar qué parte de sus ingresos debe destinar a los pagos de la hipoteca cada mes.
Los pagos de la hipoteca son la cantidad que paga a los prestamistas por el préstamo de su casa o propiedad, incluyendo el capital y los intereses. A veces, estos pagos pueden incluir también los impuestos sobre la propiedad o los bienes inmuebles, que aumentan la cantidad que usted paga. Normalmente, el pago de una hipoteca se destina al capital, los intereses, los impuestos y el seguro.
Hay varias formas de determinar qué parte de su salario debe destinarse a los pagos de la hipoteca. En última instancia, lo que puede permitirse depende de sus ingresos, circunstancias, objetivos financieros y deudas actuales. He aquí algunas formas de calcular cuánto puede permitirse:
Con el modelo 35% / 45%, tu deuda mensual total, incluido el pago de la hipoteca, no debería ser superior al 35% de tus ingresos antes de impuestos, o al 45% de tus ingresos después de impuestos. Para calcular cuánto puedes pagar con este modelo, determina tus ingresos brutos antes de impuestos y multiplícalos por el 35%. A continuación, multiplica tus ingresos brutos mensuales una vez deducidos los impuestos por el 45%. La cantidad que puedes pagar es el rango entre estas dos cifras.
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La cantidad de dinero necesaria para comprar una casa varía enormemente de una persona a otra. Aun así, la mayoría de los compradores deberían esperar ahorrar al menos entre el 8% y el 10% del precio de compra de su vivienda. Eso cubre entre el 3% y el 5% para un pago inicial mínimo y entre el 2% y el 5% para los gastos de cierre, lo que es más o menos la media.
Hay una gran variedad de gastos al comprar una casa. Los compradores deben tener en cuenta los gastos iniciales, como el pago inicial y los gastos de cierre, pero también los gastos corrientes, como el pago de la hipoteca, las facturas de los servicios públicos, el seguro del propietario y los impuestos sobre la propiedad.
Incluso si utiliza una hipoteca con poco o ningún desembolso, es probable que tenga que cubrir algunos gastos de su bolsillo. A continuación se indican los diferentes gastos iniciales que puede esperar al comprar una casa, junto con los rangos de precios típicos de cada uno.
Para un préstamo convencional garantizado por Fannie Mae o Freddie Mac, normalmente necesitará un pago inicial de al menos el 5%, aunque hay pagos iniciales del 3% disponibles con programas como los préstamos HomeReady y Conventional 97. Los compradores suelen necesitar una puntuación de crédito de al menos 620 para poder optar a un préstamo convencional con un 3% de entrada.
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Tus ingresos son una buena guía a la hora de calcular cuánto puedes pagar por tu préstamo cada mes. Analice sus gastos de subsistencia y sus compromisos financieros para evaluar qué parte de su salario le queda para cubrir las cuotas del préstamo hipotecario. Un presupuesto sólido te dará la seguridad de que no te vas a exceder.
Cuanto mayor sea tu depósito, menor será tu préstamo y menos intereses tendrás que pagar. Lo ideal es ahorrar lo máximo posible antes de comprar una casa. El depósito mínimo exigido es el 10%, pero intenta llegar al 20% si es posible. Si el préstamo supera el 80%1 del valor de la vivienda, tendrá que contratar un seguro hipotecario de la entidad crediticia o una prima por bajo depósito.
El prestamista también se fijará en su calificación crediticia, que se basa en su historial de préstamos y reembolsos, incluida la frecuencia con la que ha buscado crédito. Hay varias agencias de información crediticia que puede utilizar para comprobar su calificación en línea.
La subvención para propietarios de primera vivienda es un plan gubernamental que proporciona un pago único a los propietarios de primera vivienda. El importe de la subvención, los criterios de elegibilidad y los detalles de pago de la subvención para el primer propietario varían según los estados y territorios. La subvención suele pagarse en el momento de la liquidación de la propiedad a su prestamista de préstamos hipotecarios y se aplica directamente a su préstamo hipotecario.
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Como los prestamistas utilizan sus fondos al conceder hipotecas, suelen cobrar una comisión de apertura de entre el 0,5% y el 1% del valor del préstamo, que se abona con los pagos de la hipoteca. Esta comisión aumenta el tipo de interés global pagado -también conocido como tasa de porcentaje anual (TAE)- en una hipoteca y el coste total de la vivienda. La TAE es el tipo de interés de la hipoteca más otros gastos.
Por ejemplo, un préstamo de 200.000 dólares con un tipo de interés del 4% a 30 años tiene una comisión de apertura del 2%. Por tanto, la comisión de apertura del comprador de la vivienda es de 4.000 $. Si el propietario de la vivienda decide financiar la comisión de apertura junto con el importe del préstamo, esto aumentará efectivamente su tipo de interés, calculado como la TAE.
Los prestamistas hipotecarios utilizan fondos de sus depositantes o piden prestado dinero a bancos más grandes a tipos de interés más bajos para conceder los préstamos. La diferencia entre el tipo de interés que el prestamista cobra a los propietarios de viviendas por ampliar una hipoteca y el tipo que el prestamista paga por reponer el dinero prestado es la prima del diferencial de rendimiento (YSP). Por ejemplo, el prestamista toma prestados fondos a un interés del 4% y amplía una hipoteca a un interés del 6%, ganando un 2% en intereses por el préstamo.